(Lakás)hitelekről általában

Miért drágulnak a (lakás)hitelek? Hogyan védhetjük meg magunkat? Miért emelkedtek a hitelek kamatai?

Az álmaink megvalósításának sokszor csupán pénzügyi lehetőségeink szabnak határt. Legyen szó ingatlanvásárlásról vagy egyéb, személyi célú hitelfelvételről, szakértő kollégáink díjmentesen állnak rendelkezésére. Célunk, hogy közösen találjuk meg az Önre és álmaira szabott, legmegfelelőbb megoldást.

A válasz a hitelkamatok másik összetevőjében is keresendő a kamatfelárban – ez az az összeg amit a bank az alapkamat felett „tesz rá” a hitelre. Miért? Egyrészt ő is meg kell éljen, vannak költségei stb – ez eddig normális; ha verseny van mindig van aki drágábban adja a „paradicsomot a piacon”; bizonytalan időszakokban erre tevődik rá a bizonytalanság miatti kockázati felár (többen lesznek fizetésképtelenek stb); és nem utolsó sorban a mindenféle különadók, amiket a bankok is kénytelenek tovább hárítani.

Mitől függ a hitel törlesztőrészlete?

Alapvetően a hitel futamideje és kamata a meghatározó – ha csökkentjük a kamatot, és vagy növeljük a futamidőt akkor csökken. Ez majdnem ilyen egyszerű, bár lehetnek eltérőek a rövid és hosszútávú kamatok, stb. A kérdés mindezt hogyan tudjuk megtenni, mennyire hatékonyan tudunk alkudozni, mennyire ismerjük a piaci folyamatokat, hogy mikor mit érdemes választani – többek közt erre adunk hatékony megoldást.

A kamatperiódus

Ez azt az időszakot takarja, amelyen belül nem változik meg a hitelünk kamata, és ezáltal a törlesztőrészlet sem. Könnyen elképzelhető például, hogy a jegybanki alapkamat növekedni fog az elkövetkező 5-10 évben. Ez pedig azt jelentené, hogy a mi hitelünk kamata is vele ugrana felfele. Kivéve, hogyha még tart a kamatperiódusunk.

Ha például valaki akkor vesz fel hitelt, amikor elkezdenek emelkedni a kamatok, bár lehet hogy kicsit drágább az ideálisnál, de például egy 10 éves kamatperiódust választva egy 2-5 évig tartó inflációs válság gyakorlatilag észrevétlenül megúszható a rögzített kamaton, míg újra csökkenő kamatok időszakában általában kiváltjuk ügyfeleink hitelét egy kedvezőbb konstrukcióra…

3 ok, amiért elutasíthatják a lakáshitel kérelmed!

Mutatjuk az okokat amiért elutasíthatják lakáshitel kérelmed!

a. Értékbecslés,

Jelzáloghitel esetén az egyik legfontosabb feltétel, hogy megfelelő ingatlanfedezetet biztosítson az adós. Ha az ingatlan – típusát és értékét tekintve – nem felel meg a pénzintézet elvárásainak, továbbá végrehajtási jog, vagy közüzemi tartozás miatt, illetve magánszemély javára bejegyzett jelzálogjog terheli, akkor a jelzáloghitel igénylés szinté elutasításra kerül. Lakáscélú jelzáloghitelek esetén a szükséges saját erő hiányában ugyancsak meghiúsulhat az ügylet.

b. Jövedelem mértéke,

A kölcsönigénylő jövedelmével kapcsolatban a pénzintézetek meghatározzák az önállóan, illetve a másodlagosan elfogadható jövedelemtípusokat és a minimálisan elvárt jövedelem összegét. Továbbá azt is előírják, hogy adósnak jelenlegi munkahelyén mennyi ideje kell dolgoznia. Általánosságban elmondható, ha az adós nem rendelkezik legalább a mindenkori minimálbér összegét elérő jövedelemmel és 3 hónapos folyamatos munkaviszonnyal a jelenlegi munkahelyén, akkor jelzáloghitel igénylését elutasítják a bankok. Ha az adósnak van korábban felvett hitele, akkor igazolni kell a problémamentes hitelmúltat, vagyis azt, hogy a kölcsönt a szerződésben foglaltak szerint, határidőre törleszti, s nem rendelkezik elmaradással. Ellenkező esetben szintén elutasításra kerülhet a kérelem.

c. Jövedelem leterheltsége,

A jövedelem hitellel való terhelésének arányát nem csak a jövedelem, hanem a kamatperiódus is befolyásolja. Ezt az arányt az időnként változó JTM korlát mutatja meg. A JTM korlátot másképp számolják a fogyasztási hiteleknél és a jelzáloghiteleknél. Jövedelem hány százaléka lehet hitel? Fogyasztási hiteleknél: 500.000 Ft-os jövedelem alatt a jövedelem 50%-át, 500.000 Ft-os jövedelem felett a jövedelem 60%-át használhatod fel hitelre Jelzáloghiteleknél a korlátot kamatperiódus alapján szabályozzák, a következő módon: Kamatperiódus 5 éves 5 és 10 éves legalább 10 éves 500.000 Ft alatti jövedelem 25% 35% 50% 500.000 Ft vagy ennél nagyobb jövedelem 30% 40% 60% Ez az arány akkor változhat, ha a hitel nem fix kamatozású, hanem például kamatos kamattal működik.

Pár tipp, amivel megoldhatod az önerőt a lakásvásárláshoz!

a. Pótfedezet, kiegészítő fedezet

A Pótfedezet a Rendes Fedezet kiegészítésére szolgál és a Jht. 14. § (11) bekezdése szerint a következő eszközökből állhat: az MNB-nél elkülönített zárolt bankszámlán tartott pénz, állampapír, állami készfizető kezességvállalással kibocsátott értékpapír, állami készfizető kezességvállalás mellett nyújtott hitel. Ezek meglétét és a fedezet-nyilvántartásba történő bejegyzés szabályszerűségét is a Vagyonellenőr igazolja.

Hitelfelvételekor több ingatlant is bevonhat a hitelbe (maximum 3 ingatlant), így a vásárolandó ingatlant teljesen hitelből finanszírozható, vagy növelhető a szabad-felhasználásra felvett hitel összege. A bankok általában meghatározzák, hogy maximálisan hány ingatlan vonható be fedezetként egy hitelügyletbe, illetve azoknak mekkora a minimális értéke. Több ingatlan fedezetbe való bevonása esetén általában az ingatlanokra egyetemleges jelzálogjog kerül bejegyzésre és mindegyik ingatlanra vagyonbiztosítást kell kötni. A bankok alaposan megvizsgálják a fedezetül felajánlott ingatlanokat. Szigorú banki követelményeknek kell megfelelni. Nem mindegy, hogy hol helyezkedik el az ingatlan, milyen típusú, mekkora stb. A pénzintézet saját értékbecslői mérik fel az ingatlanok állapotát, majd állapítják meg forgalmi értéküket. Ezt követően a hitelintézet fogja eldönteni, hogy a hitel fedezetéül felajánlott ingatlanok elegendőek-e a felvenni kívánt kölcsön fedezetéül.

b. Babaváró,

Törlesszen elő belőle! Milyen gondolat, hogy a már meglévő hitelünkbe törlesztenék be az itt felvett összeget? Mivel ez kamatmentes szinte biztosan olcsóbb, mint a már meglévő hitelünk. Pláne, hogyha túl régen vettünk fel drágább hitelt, és eddig valamiért benne ragadtunk.

Nézzük meg számokkal! Olyan esetet számolunk, ahol több mint 10 millió forint tartozásunk van, hiszen ha kevesebb, akkor csak simán végtörlesztünk, és kész. Legyen mondjuk, hogy 20 év maradt a hitelünkből és jelenleg 15 millió forint a tartozásunk egy 7%-os hitelnél. Erre alapesetben kéne fizetnünk 116.294 forintot. Na most, ha betörlesztünk ide 10 millió forintot. Innen két lehetőségünk van. Hogyha mind a kettő párhuzamosan fizetjük 116.294 forintot és a plusz 50 ezret. Így 240 hónap helyett csak 51-ig kell a jelzáloghitelt törleszteni.

A másik, hogy ugyanúgy 20 évig fizetjük mindkettőt, de alacsonyabb havi részletekben. Így a hitel meg a Babaváró hitel együtt 50.000 + 38.764 forint, azaz 88.764 forint. 30 ezer forinttal beljebb vagyunk havonta, azaz 7,2 millió forinttal.

c. Személyi kölcsön,

A személyi kölcsönök fedezete általában a jövedelem, amely alapján (a pénzintézetek nyilván figyelembe vesznek még egyéb paramétereket, mint a munkaviszony, meglévő hitelek, életkor stb.) elmondható, hogy egy kisebb összegű ingatlan megvásárlásához is érdemes lehet Budapest Bank „Prémium” személyi kölcsönt felvenni*. Így mentesülünk azoktól a procedúráktól – ilyen például az értékbecslés, közjegyzői okirat, jelzálog bejegyzés – , amelyek egyrészt költséggel járnak, másrészt hozzájárulnak, hogy hosszabb és körülményesebb a hitelfelvétel. És mivel a személyi kölcsönök is lehetnek akár már 7-10 éves futamidejűek, így a – korábbinál – alacsonyabb kamatokkal előnyös választás lehet. Mindazonáltal a személyi kölcsön önerőként történő felhasználását nem javasoljuk ingatlan vásárláshoz, bár a törvény nem tiltja és előforduló gyakorlat.

Kamatmentes kölcsön igényelhető:

• lakásvásárlás, építés támogatására maximum 3.000.000,- Ft, legfeljebb 10 évre (havi 25.000,- Ft törlesztőrészlettel),
• lakáskorszerűsítésre maximum 1.500.000,- Ft, legfeljebb 5 éves időtartamra (havi 25.000,- Ft törlesztőrészlettel).

Pro kontra lehet érveket hozni az egyes lakás megtakarítások mellett, így ezt minden esetben személyesen érdemes megtalálni. Éppen ezért keressen fel minket! A mi feladatunk, hogy megmutassuk a különbségeket az egyes lehetőségek között. Így a lehető legjobb döntést tudja meghozni.

A lakáshitel felvétel egyik fontos feltétele a fedezetül szolgáló ingatlan. De minden ingatlan elfogadnak fedezetnek? Amikor az lakáshitel összege a kérdés az egyik fontos pont az álom ingatlan, amely a fedezet lesz a hitelnél. Amikor a fedezetet elfogadhatóságát értékeli a bank, akkor alapvetően az a kérdés, hogy az ingatlan váratlan kockázatok esetén (pl. ha az adós nem tud fizetni) kellő fedezetet szolgáltat-e a banknak. A fedezet értékelés is eltér bankonként, de szinte általános, hogy a lakáshitel esetén törvényi maximum 80% lehet a finanszírozási arány, amelyet tovább csökkenthetnek olyan tényezők, mint állapot, funkció (pl. ha nem csak lakó ingatlan a megnevezése), település, falazat (pl. vályog vagy vegyes falazatú ingatlanok esetén lehet szigorúbb vagy elutasító egy bank), elhelyezkedés (külterület vs. belterület), stb.. Amennyiben a vételár és az értékbecslés között van különbség, akkor az a gyakorlat, hogy a kisebbet veszi figyelembe a bank a finanszírozási arány megállapításánál, amely csökkentheti a felvehető hitelösszeget.

Javaslatunk: A kiszemelt ingatlan megvásárlása előtt –tehát mielőtt adásvételi szerződést kötünk, foglalóval!- egyeztessük a bankkal, hogy elfogadják-e fedezetként az ingatlant. Ha nagyon kérdéses, akkor sokszor lehet kérni „előzetes értékbecslést” vagy véleményt a pénzintézettől. Kérjen bankfüggetlen és díjmentes közvetítőktől segítséget!

Fix vagy változó kamatozású lakáshitelt válasszunk?

Igen kevesen vannak az országban, akik bármelyik pillanatban képesek a mellényzsebükből kifizetni egy új otthon árát. A legtöbb embernek mindenképpen szüksége van kisebb-nagyobb összegű lakáshitelre. A kérdés csupán annyi, hogy vajon milyen szempontokat érdemes figyelembe venni, amikor kiválasztjuk, hogy melyik pénzintézet segítségét vesszük igénybe.

A hitelpiac számos szereplője miatt ezen a területen is egyre nagyobb a verseny, pláne, ha figyelembe vesszük az ingatlanárak emelkedését. Ma már nem szokás az a múlt század előtti gyakorlat, hogy több generáció osztozzon egy ingatlanon, ezért már leggyakrabban a pályakezdők is azon törik a fejüket, hogyan juthatnának saját otthonhoz. Egy részük albérletbe kénytelen költözni, de aki nem egy feneketlen kútba szeretné szórni a pénzét havonta, szívesebben fordítja a közel a bérleti díjéhoz hasonló mértékű összeget egy lakáshitel törlesztőrészletére.

Először is azt szükséges végiggondolni, hogy milyen típusú lakáshitelt szeretnénk igénybe venni. Alapvetően két nagy csoportot különböztetünk meg: a fix kamatozású, illetve a változó kamatozású hitelek közül választhatunk.

Előnyök és hátrányok

Az előbbiek esetén a pénzintézet vállalja annak kockázatát a kamatperióduson belül vagy a futamidő végéig, hogy a piaci kamatok változhatnak. Az első hallásra az ügyfél számára előnyösnek tűnő opció viszont azzal jár, hogy ugyan fix, de valójában magasabb kamatot kell fizetni. A törlesztőrészlet nem változik, de akkor sem, ha egyébként csökkenne.

Az ügyfélé a nagyobb kockázat A változó kamatozású hitelek esetében voltaképpen mindennek az ellenkezője az igaz. Először ugyan egy alacsonyabb kamatot állapítanak meg, viszont az ügyfélnek el kell fogadnia, hogy a fizetendő összeg akár 3 havonta is változhat, ráadásul nem feltétlenül az adós javára. Az ügyfél viseli a piaci helyzet változásainak kockázatát, így bizonyos esetekben az is előfordulhat, hogy a törlesztőrészlet jelentősen növekszik.

Alacsony jövedelemnél ez javasolt Érdemes abba belegondolni, hogy ugyan a hitelképesség megállapításakor a bankok az igénylő aktuális anyagi helyzetét veszik figyelembe, a nem ritkán 15-25 éves időtartam alatt lényegesen változhat az ügyfél munkaképessége és jövedelme is. Semmilyen körülmények között nem javasolt viszont a változó kamatozású opciót választania például annak, aki az alacsonyabb összeget történetesen éppen, hogy ki tudja gazdálkodni az aktuális jövedelméből. Ő ugyanis a minden bizonnyal bekövetkező kamatnövekedésnél bajba kerülhet.

Ezeket kell figyelembe venni:

• A jövedelem mértéke is meghatározza az ajánlatot
• A változó kamat növekedésével a törlesztőrészlet nőhet
• A fix kamat nem nőhet, de nem is csökken